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業種ごとの会計注意点(不動産業)

業種ごとの会計注意点(不動産業)

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 不動産業といっても業態はいろいろあるが主に土地建物のの売買をやっている場合を考えると

やはり一番のポイントは消費税と在庫と取得価格だ。
土地の売買、居住用賃貸が非課税のため消費税の課税事業者の場合、
取得時 売却時 土地と建物の割合の正当性が問われる 契約書できちんと分かれていればよいのだがそうでない場合、固定資産税評価の割合で按分するなど
納得のできる根拠が必要となる。
 また土地建物の売買は固定資産税の精算が行われることが多いがその価格は売る方は売却価格 買う方は取得価格に含める。
土地建物の賃貸借などで保証金等や敷金をして受けた金額も、その契約時に返還を要さない金額がある場合は収益にあげる必要がある。

 また土地や建物を仕入れて期末にまだそれを売却していない場合商品在庫として商品ごとにそのかかった費用を集計(リフォーム部分)して計上する必要がある。

 不動産業は消費税の課税売上割合がどうしても低くなるため、「控除対象外消費税」が税抜き経理の場合発生する。
 消費税課税事業者で税抜方式簡易課税以外を採用している場合で課税売上割合が80%未満の場合で固定資産を取得した場合繰延消費税の計上が必要となることがある。
 その固定資産に係る消費税が20万以上の場合の控除対象外消費税が該当する。 一気に雑損失で経費化できずその年は/60*12か月*1/2翌年は/60*12か月のみ雑損失となる。

 また居住用建物の賃貸は非課税だが建物を売ったらすべて課税売上になるのはいうまでもない。
 また他にオーナーがいて管理会社になっている場合は本来の地主との管理料については不動産管理会社の管理料はサブリース契約としても厳しく見られることが多いので注意だ。

 不動産業は、不動産オーナーも含めて経費と資産の違いもポイントになる。
土地建物の取得時に仲介手数料を払ったら、取得価格に含めないといけないし、土地建物を取得し建物を1年以内に壊した場合の整地費用などは土地の取得価格に含まれる。
立ち退き料なども土地の取得価格に含まれる。
マンションなどの場合も土地部分があるので固定資産税評価部分で按分するといいだろう
不動産取得税や固定資産税(上記の清算金のぞく)登録免許税などの租税公課は経費化可能だ。

 また修繕と資本的支出(取得価格に含める)も大事なポイントだ
主に修繕になるものは
外壁塗装 雨漏りなどの修繕 壁紙、ふすま、網戸取替え 地盛り 水はけをよくするための砂利敷接 
形式的には取得価格20万未満 おおむね3年以内周期は修繕と判断できる。
修繕か資本的支出か判断が明らかでない場合支出額60万か前期末取得価格の10%以下のいずれかに該当すれば修繕費
(支出額の30%を修繕費として損金経理できる)

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