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土地と建物の一括譲渡

土地と建物の一括譲渡

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土地と建物を一括譲渡 契約書などで消費税の記載がない、区分がない場合法人税、所得税、消費税ともに合理的な方法で区分しなくてはならない。

土地に係る譲渡は消費税非課税 建物にかかわる譲渡は課税取引となり金額も大きいため事業用、賃貸用の物件の譲渡には特に消費税に注意だ。

買い手がまた事業者である場合、建物の割合が多い方が消費税の控除も使えるし、減価償却費として費用計上できる金額が大きくなる。

一方売り手は、土地の割合が多い方が消費税がかからず、建物部分が1000万以下なら他に課税がなければ翌々年に課税事業者になることもない。

(もっともこれは個人事業、法人のケースで個人が自宅を売買した場合は消費税は無縁だ)

土地か建物の価格をどちらかを合理的に算出して差引計算する方法と 時価で合理的に按分する方法があるが後者の方が適正な数値になるだろう

時価は鑑定評価または固定資産税評価の割合などがあげられる。 差引法でいけば土地については固定資産税評価は時価の7割 相続税評価は時価の8割なのでその金額を割り返した金額で評価し建物を差し引きするという方法も認められるのではないかと思う。

また税務署が認める建物の標準的な建築価格表から未償却残高を求めて差引する方法など建物について先に求め差引で土地の評価を求めることもできる。

固定資産税評価は税金を取るための評価であるため経年が大きい物件ほど時価より高めにされているのでこれが100%正しいとは言えないと思うが。。。

鑑定評価も費用がかさむのが難点

一番良いのは売買契約書に消費税の記載がある事(宅建業法でも定められているはずだが)である余程の恣意的な数字でなければそれが税法上認められる。

またたまにしか行わない土地建物譲渡の場合課税売上割合が大きく下がるため課税売上割合に準ずる方法の届け出も必要だろう

土地建物の賃借も悩ましい所だ。 土地に建物を建てて人に貸す場合、建設中の地代を払う契約をしたらその地代さえ課税鳥式と照会されていた。

地主が建てたら土地賃貸も建物と一括して課税 借主が建てたら地代は非課税となる。(駐車場や施設も同様)

建物賃借権利金も地主が建てたら課税となり、相手側は繰延資産として償却できる。

 

 

 

 

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