平成29年5月23日判決で借入金で不動産を取得し相続税に係る財産を大幅に圧縮・節税したケースに対し「財産評価基本通達における評価は不相当 不動産鑑定評価に基づいて評価」
という判決が出た。
今の相続税対策ブーム（不動産業者、金融機関など一部それと組んでいる税理士ら）にとって警鐘ともいえよう。
まさかきちんと法律通りに評価して出した相続税申告書が否認されたというので驚きをもたらしている。
このケースは被相続人が銀行に事業承継(不動産賃貸売買管理会社？）を持ち孫の代まで事業承継をしたいと相続税の相談をＡ銀行にすることからスタート
まず21年に売主法人よりＢ土地建物を取得 その際Ａ銀行に借入
相続人は妻Ｃ 長男Ｄ 長女Ｅ 次男Ｆ 次男の子(養子）Ｇ ここで養子Ｇに不動産を含む多くの財産を相続させる旨の公正証書遺言を作成
次に被相続人は長女Ｅから金銭消費貸借契約でお金を借りる
次に被相続人は妻Ｃからも金銭消費貸借契約でお金を借りる
21年被相続人はさらに売主である法人からＣ土地建物を購入
またＡ銀行からお金を借入
２４年公正証書遺言で被相続人の財産の一部で遺産分割協議成立 長女Ｅ 長男Ｄ 養子Ｇが相続財産取得
養子Ｇは公正証書遺言により土地建物を取得しそれに係るＡ銀行債務 妻Ｃからの債務を相続承継債務として申告
相続後養子はＢ土地建物を買主である個人へ譲渡
Ａ土地は小規模宅地等の特例があり 税務署はこの借入によってほかの相続財産の価格を減少させ合わせて債務を増加したことにより結果相続税が全くでない大幅圧縮になっていることに
着目 租税負担の公平を著しく害しということで伝家の宝刀財産評価基本通達6項を降り出したというわけだ。
土地建物の評価自体は相続税財産評価基本通達通りにやったにせよ相続前に相続税対策として借入を多額にし不動産を購入することという
相続税対策の王道を否認する今はやりの相続対策に警鐘をならすある意味怖い判決である。
銀行さん 不動産屋さんやりすぎ注意です
借入があるから相続税が減ると良くお客さんに聞かれますが、借入があればひも付きのお金がある それだけでは相続税は減りません。
そのお金で不動産を買うと劇的に？評価が下がるケースがあるためこの対策は良く使われます。
建物は固定資産税評価によるため買った直後に6-7割ぐらいの評価になるし
土地は相続税評価自体が時価の8割 そこに人に貸せば貸家建付地として評価が下がります。
土地の評価＊(1－借地権割合＊借家権割合×賃貸割合）
だかといって将来空き家率が3割になろうとするのに投資は相当慎重にすべきだと思います。
まあこのスキームはすぐにその不動産を売っぱらってしまい税務署に目をつけられたわけですが